投机行为与货币政策会对房价产生哪些影响？

一、货币政策影响房价的理论分析

从实际情况来看，我国主要通过货币政策来对房价进行调控，要想切实有效的对房价产生影响，就要保证货币政策的传导渠道是可行的。

货币主义的观点认为在货币政策传导过程中，通过货币供应量的变化改变资产相对收益，进而通过财富效应影响实体经济变化。以往对货币政策的研究主要是以利率传导渠道和货币供应量传导渠道为主，所以，下文将具体分析利率与货币供应量两种货币政策传导渠道对房价的影响。

(一)利率渠道

作为重要的价格型货币政策工具，利率一般是通过改变按揭贷款成本来影响房地产需求，以及通过改变房地产生产商的成本，来影响房地产市场的供需关系，进而影响房价。将从房地产需求和供给两个角度来分析利率对房价的影响。

首先分析刚性需求。居民的存款及贷款成本会影响房地产市场上的刚性需求，而利率对这两者都会产生影响，还会影响社会的总收入水平，从而影响房地产需求及房价。且根据陈利锋对房价与货币政策的研究，居民的购房需求与贷款利率成反向相关的关系，若提高利率，则居民购房成本增加，刚性的购房需求将减少，房价也会下降;

若降低利率，则居民购房成本减少，刚性购房需求增加，房价将上升。从投资性需求的角度来看，利率的升降会对金融资产收益率产生影响从而间接地影响房价。中国房价过快上涨所产生的高收益率吸引了越来越多的投资者进入房地产市场，房地产投资投机行为又促进了房地产市场的发展。

若市场利率上升，金融产品的资产收益率将会增加，如此一来，原本流入房地产市场的资金开始流入金融产品市场，间接减少了房地产市场的投资性需求，导致房价的下跌。从供给角度来看，对房地产开发商而言，当利率发生变化，其贷款成本与可能面临的风险也会随之变化。

由于房地产行业对资金的需求量大，房地产开发商每一个项目的顺利完工都需要大量的资金支持。面对如此大额的投资需求量，开发商通常将开发的项目作为抵押物，从商业银行获取所需的资金贷款，因此，房地产开发商对银行信贷的变动较为敏感。

如果利率上调，房地产开发商所需支付的贷款利息会随之增加，房地产开发商可能面临以下两种局面：一方面，为了实现尽可能大的利润，房地产开发商将该部分成本转嫁给房地产消费者，所以房价便会上涨;

另一方面，高利率也对应着更高的企业融资成本，高利率下银行不良贷款率与企业将面临的风险也会増加，这时，房地产开发商从银行贷款将更麻烦，一旦缺少资金支持，开发商提供的房屋供给就会减少，引起房价上涨。

综上，不管从需求还是供给角度来看，利率的变动都会影响房价，但需求端和供给端的影响方向不一致。因此，房价最终上涨还是下调，关键在于房地产需求端和供给端对利率变化的敏感程度。

从房地产市场的实际发展情况来看，相较于房地产供给方，购房者对贷款利率相对会更敏感。综上，贷款利率变化对房地产需求端的影响更明显，即提高利率，将引起房价下降;相反，当贷款利率下降时，房价将会上涨。

二、投机行为影响房价的理论分析

(一)投机行为对房价的影响

房价上涨及上涨预期促进了投机需求，投机需求又会引起房价上涨，投机需求与房价上涨存在着相互促进的循环作用机制。房价上涨引起的投机资本的积累、房价增长率超过贷款利率、房价上涨预期等因素都会促进房地产投机行为，投机行为的肆虐又继续推动房价的上涨。将具体分析这三种情况对促进投机行为的作用机制。

当房价上涨时，房地产投机者会通过资本积累的渠道进行扩张。房价上涨时，房地产投机者通过买卖房屋所获得的投机收益增加，导致其资本积累增多，从而房地产投机者有更多的资金进行房地产投机，因此产生房地产投机行为。房价的增长率高于银行贷款利率会为投机行为提供动机，导致投机行为的扩张。

由我国现状可知，近些年，尽管中央不断对房地产市场进行调控，我国房价依然呈稳步上涨的趋势，二零一六年至二零一七年我国房价增长率为5.6%，二零一七年至二零一八年我国房价增长率更是高达10.7%，而我国金融机构一年期贷款基准利率自二零一五年以来一直是4.35%，五年以上利率为4.9%，短期和长期利率均远远低于房价增长率。

在这种情况下，投资者有利可图，可以从金融机构贷款购买房产，等待时机，房价上涨之后再出售赚取差价，由此产生房地产投机行为。房价的不断上涨使投机者产生房价上涨预期，而这种预期会激励投机者购买房产，这种情况将导致短期内房地产市场上的购房需求增加，最终形成一房难求的紧俏局面，导致房价上涨。

以上所分析的三项因素增加了房屋的投机性需求，而投机行为的扩张造成房价持续上涨。此外，以下几点原因也会产生房地产投机行为，造成房价上涨。第一，政策的不连续性会影响购房者及房地产开发商的预期，从而影响房价。

由于土地资源的特殊性，每当经济面临下行压力时，政府部门往往会采取房地产行业的扩张政策来快速刺激经济增长，对“土地财政”已经产生了依赖，因此，当政府出台房地产紧缩政策时，公众会凭借以往的经验认定政府所实施的紧缩政策无法长久，这种频繁的调控政策促使了投机行为的产生。

第二，房地产投机者的从众心理对泡沫形成的影响，当房地产市场出现投机性需求后，投资者的从众心理会导致越来越多的非理性投资者盲目跟风，从而引起群体房地产投机行为的出现。

第三，对房地产投机行为形成的微观原因的分析，房地产企业之间激烈的竞争及过度的宣传营销会刺激消费者做出非理性决策，增加投机者的信心，从而催生房地产投机行为。第四，住房抵押贷款是银行的一大重要业务，银行等金融机构对房地产市场发放大量的贷款以及一些利率优惠措施形成了金融机构的过度支持，这种金融过度支持也会导致投机行为的产生。

三、投机行为视角下货币政策对房价的影响

考虑房地产投机行为时，货币政策对房价的影响与一般情况下有所不同，这是因为房地产的投资投机需求对房价上涨也存在一定的推动作用，在此基础上，接着分析投机行为的视角下货币政策对房价的影响。

传统的经济学理论认为，价格是价值的货币表现，价格由供求关系所决定。但在存在投机行为的市场中，价格的运行可以脱离价值的影响。市场投机行为产生于投机者对某项资产未来价格变化的预期，即市场中的一些投机者明知某项资产的市场价格高于其实际价格，但当他相信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买时，他还是会选择购进此种资产。

在房地产市场中，房地产短期内供给无弹性、长期供给增长有限，因此房地产市场的供给并不是房价变动主要决定因素。由于房地产市场存在大量的正反馈交易，可以假设这种正反馈交易决定了房地产未来需求的变化，而房地产未来需求的变化决定了房地产投机者未来价格变化预期，决定了房地产投机者的市场投机行为，进而形成房地产市场成交价格。

因此，在房地产投机行为的视角下，货币政策对房价的调控效果也会大打折扣。我国当前的房地产政策主要是以调控房地产需求为主，通过设置首付比例和限制二套房购买等方法来设置购房门槛。房地产由于其特殊属性，房地产需求又可以分为消费性需求和投资投机性需求，投资投机性需求指将房地产作为投资品，希望能够在其中获得投资投机收益的需求。

与消费性需求不同，投资投机性需求受贷款利率影响很大。在短期内房地产供给不变的情况下，当贷款利率下降，投机者获得资金的成本减少，从而刺激投资投机需求，房价就会上升;相反的，当提高贷款利率时，投机者考虑到房价的高增长率依然会愿意进行房地产投机，因此，利率对房价的调控效果由于房地产投机行为的存在而被大大削弱。

标签： 投机行为 货币政策 货币政策影响房价的理论分析 投机行为对房价的影响