央行降息，你的月供少了多少？

继2022年8月后，房地产市场再次迎来降息。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.55%，较上月的3.65%下降10个基点；5年期以上LPR为4.2%，上月为4.3%，同样下降了10个基点。已至历史低位

(资料图)

业内人士对此次LPR下调并不意外。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《国际金融报》记者，6月15日央行超额续作MLF利率，并将该利率下调10个基点，LPR跟随下调在情理之中，这也是2022年8月以来LPR再次下调，“10个基点的降息幅度相对较大，目的非常明确，刺激实体经济需求，稳定增长动力”。

于房地产市场而言，5年期以上LPR下调有利于降低购房者的置业成本。

据业内人士推算，若以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR调整前月供约4948.71元，降低后为4890.17元，降低了58.54元/月，累计30年月供减少2.1万元。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位，“是2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平”。

李宇嘉预计，新一轮“降息周期”到来，后续或还会下降。他称降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用，但由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而以新市民为主体的刚需、以新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的作用有限，每月月供节约几十元、上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。不过，从居民存款收益的角度看，预计此次降息以后，提前还贷的趋势还会延续下去。

同策研究院研究总监宋红卫也称，虽然月供降幅有限，但此次LPR利率下调对房地产行业的影响更多在于预期。他说目前房地产行业最核心的问题在于信心不足，LPR利率经历10个月后再次下调，表明央行对于购房者需求支持力度的加码，意味着相关决策层对于稳定房地产市场的政策导向以及具体措施的落实。

不过其预判，全国层面大范围的救市可能性不高，尤其是一线城市取消限购等政策基本没有可能，更多救市会出现在二三四线城市，也是从因城施策、稳定当地楼市的角度来理解。

楼市低迷

今年以来，房地产市场整体情况依旧低迷。

克而瑞数据显示，今年5月，百强房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比降低14.3%，为近年来5月单月业绩环比4月首度下滑，但在低基数效应下，同比仍增长6.7%；前5个月，百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%、增幅较上月回落。

该机构指出，2023年以来，中国房地产行业虽有一定修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。五一小长假期间，房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在历史相对低位，5月成交不及近年同期，仅略高于去年5月。

进入6月份后，市场销售下行压力进一步加大。根据同策研究院数据，6月1日-19日，30个核心城市日均成交套数为3084套，较5月份日均成交规模下降18.65%，大部分四五线城市情况则更为严峻。

成交量下行的影响传导至房价。国家统计局数据显示，今年5月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月的上涨0.2%转为下降0.4%。其中上海降幅最大，环比下降0.8%；而北京则是今年以来首次环比下降，降幅为0.6%；广州和深圳的降幅略低，分别为0.2%和0.1%。

“四大一线城市二手房价格齐跌，这在以往年份极为罕见，凸显了房价下行的压力。”宋红卫感叹道。

开发商的投资开工意愿也在持续下降。今年前5个月，房地产投资累计同比下降7.2%，降幅较上月扩大1个百分点；5月单月同比下降21.5%，较上月扩大5.3个百分点。这些数据说明房企供给端扩张能力偏弱，提振房地产市场的动力不足。

这一大环境下，多地楼市政策正在持续优化。

今年3月，黑龙江省哈尔滨市取消了实施近四年的区域“限售”政策，成为今年首个取消限售的二线省会城市；6月，福建省福清市出台了包括取消二手房交易“产证满2年限售”等在内的一系列利好楼市的政策，标志着该市自2017年开始实行的两年限售政策正式落幕。

自去年以来，多城对限售政策进行了松绑，但是宣布全面取消限售的城市其实并不多。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，包括郑州、青岛、苏州、金华、南京、常州、东莞、西安等超过20城放松了限售政策，但取消限售的城市仅有哈尔滨、常州、廊坊、衢州等少数几个城市，且以三四线城市为主。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，出台多年的五限政策正在逐步松绑，预计后续一些基本面偏弱、市场情绪低迷的城市将会跟进，同时一二线重点城市仍将以局部优化的方式逐步松绑。

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