听说，广州又要放开限购？

这两天，“黄埔放开限购”的消息又在网上疯传。不过目前，并没有看到官方的任何表态。

地产大V也发声，表示没有官方信息出台，各大楼盘仍按照原政策在执行。

(相关资料图)

其实今年以来，每隔一段时间就有“广州放开限购”的传闻。无论消息是真是假，市场的呼声都显示着大家对楼市松绑的迫切希望。

无他，一切皆因目前的楼市实在欠把火。

01

供求创近五年新低

上半年广州楼市有点难！

大家可知道，刚刚过去的上半年可是广州近五年来最难的一年？

据合富研究院刚刚发布的半年报显示，2023年上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，同比减少8%，是自2018年以来首次低于400万㎡水平。

同样的，今年上半年广州新房成交448万㎡，处于近五年来较低位置。较近5年同期均值（470万㎡）减少约1成。

4月份以前，随着疫情管控的放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，加上去年底积压的购房需求的释放，市场成交稍有起色。

但4月份之后，随着市场环境的变化，房企债务风险持续，买家购房信心严重不足，市场出现“超跌状态”，交易景气低于去年同期水平。

在买卖双方胶着的状态下 ，全市整体“推新去化率”呈逐级下降态势。尤其是二季度市场平均新货去化率为21%，较2022年的34%有所下降。

虽然供求严重不足，但中心/近郊/远郊的价格走势上存在着明显的差异。

其中，中心区价格企稳回升，前期有所让价项目，清货任务完成后，快速升价；远郊经过长时间调整，库存回落，降价压力减缓，二季度后，价格有企稳趋势；近郊半数项目加大促销动作，特价让利幅度在4%-6%之间。

总而言之，在调整期之下，上半年广州中心区价格企稳回升，郊区让利楼盘增多。

02

优质资产受追捧

千万豪宅成交创5年新高！

尽管上半年新房市场整体成交不算理想，但优质稀缺豪宅依然有量有价。

数据显示，上半年广州千万级别豪宅成交近2300套，环比升35%，同比升60%。

并且，千万以上豪宅成交占比也大幅增加，达到42%；而500-800万的住宅由于供货紧缺，占比下降至28%。

其中“优势地段+稀缺景观资源”项目成交表现更为出色。

比如海珠的琶洲南TOD和琶洲樾，即便总价3000万起步，但推新去化可达5成（20-30套）；

而荔湾白鹅潭悦府首开，总价在1400万-1700万之间，成交过100套，也超出了市场想象！

为什么广州千万豪宅卖爆了？

首先，从资产升值和保值角度来看，资源稀缺的优质豪宅是富人的避险方式；

其次，房产税全面开征是大势所趋，有钱人都心知肚明，手上拿着几套价值一般的房子，还不如置换成一套豪宅，免税又保值。

最后，广州中心区的优质豪宅一直都很稀缺，有钱有购买力自然就不愁卖了。

所以真的不用怀疑，广州有钱人就是这么多，购买力就是这么强悍！

03

二手成交同比下降15%

放盘量激增、议价空间扩大！

当然，不仅仅是新房市场，广州的二手楼市同样也是让人“叹息”。

虽然上半年全市二手放盘量达20万套，较2022年增长约15%-20%。但成交却不温不火，2023年上半年，中介促成的二手住宅成交套数同比降15%。

尽管业主放盘意愿上升，但交易心态较为弱势，议价空间扩大。

中心区议价空间由原来集中3%以内上升至5-8%；郊区议价由5-8%上升至10%以上。

二手楼市景气不足，对郊区一手项目走货的影响渐趋明显。

尤其是次新盘较多的板块，无论地段还是价格均有一定优势，这也倒逼了更多周边一手项目由二季度开始使用更加积极的营销策略，将二手购买力分流至新房市场。

总而言之，今年上半年广州楼市真的挺难的！

在宏观环境、汇率、房企债务等因素影响之下，广州上半年楼市复苏步伐放缓、市场超跌。

即便是传统的销售旺季“五一”黄金周，各大开发商、各大楼盘都使出了浑身解数，依旧没有达到预期中的效果。

04

7月新盘集中入市

下半年楼市有望逆风翻盘？

不过随着下半年的开启，市场也开始出现了不一样的声音。

比如在市场供求方面，广州就已经做好了充足的准备。打头阵的7月，广州预计将有18个项目有推新动作。

在这些楼盘中，有2个项目全新开盘，而且均位于寸金寸土的越秀区核心板块。

另外，还有8个项目加推，8个项目开放销售中心/样板间。

除楼盘有动作外，近期楼市再出利好消息，如央行下调LPR，房贷利率同步下调。

此外，广州二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购房额度已上浮30%，最高可贷130万元，在一定程度上也有助于购房需求的释放。

随着金融政策松绑，市场基本面向好，希望下半年广州楼市会逆风翻盘，迎来新的局面。

报告来源：合富研究院、广州中地行

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