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TOD模式不灵了?城投领南府一年才卖20多套?

广州南站,超大型交通枢纽,附近的房子是不是应该卖得还不错?

但实际上,却有楼盘走出了独立行情。

开放近一年,网签仅20余个……


(资料图片仅供参考)

城投岭南府,怎么了?

有人流无人留,

TOD体系不“灵”了?

城投岭南府最大的优势,就是靠近广州南站。

地图显示,两者之间距离1公里,步行需要十余分钟,开车只需4-5分钟。

作为全国乃至亚洲客流量最大的综合交通枢纽之一,广州南站通过5高铁+4地铁+3城轨+2有轨电车布局,向内通达湾区9城,向外覆盖国内9省。

按理来说,有如此便利的交通条件,旁边的房子应该很好卖,为什么城投岭南府却网签寥寥?

原因很简单——除市场下行外,主要就在于,番禺片区已经有发展完善的万博CBD了。

在此基础上,再在周围打造一个南站tod,更需要耗费大量的努力才能将人流导过去。

而说到番禺,人们往往更为熟悉的是万博商务区,而南站靠近佛山交界,颇有“郊区”之感。

相比其他中心区都有高铁站的一线城市,广州偏安一隅的南站,更像是“佛山东站”。

另外,城投岭南府距离珠江新城19公里,地铁要转线两次,耗时将近40分钟。

就算是驾车,也需要将近一小时,高峰期免不了堵车的困扰。

高铁再方便,也不能快速进入广州主城区。

这样的条件,注定了买家大概率只会是7号线、2号线沿线,靠近万博、番禺广场等板块的上班族。

而除了交通,南站板块似乎拿不出第二个优势,也因此被称为“难站”。

若是只靠匆匆而过的客流,不足以支撑板块发展,毕竟大家出了高铁就转地铁公交走了。

发展13年,交通依旧没有带飞广州南站,大多数人对南站板块的印象依旧是:没地方逛街、城市界面乱、容易迷路……

而且在后疫情时代,拥有庞大、复杂人流的南站,更适宜做商务区,却未必适合做居住区。

更关键的是,连接广州南站和广州站的城际铁路项目工程,已经于8月11日开始招标。根据建设进度,拟于下个月开工,2027年9月竣工。

这意味着,广州市中心将正式融入到高铁网络!从广州站到广州南站,只需不到10分钟。

高铁进城后,南站板块还会有优越的人口红利吗?

出于广州南站的枢纽地位,客流量或许不会断崖式下滑,但广州主城区的人流,很大可能是会减少的。

那么对于广州南站板块楼市来说,黄金发展时机,还剩四年。

配套一般,谁来住?

靠区位吸引力不大,那配套呢?

商业方面,项目配建有底商,但大多是诸如猪脚饭、老长沙湘菜馆之类接地气的馆子,仅能满足日常最基础的需要。

稍大型的已开业商业体是距离近3公里的喜街。

除此以外,其他大型商业综合体都还没到能投入使用的阶段。包括新鸿基TOD综合体(在建)、合生创展合生汇综合体(已签约)、海印又一城综合体(已签约)。

广州南站ICC商业投入使用也没那么快,根据资料显示,需要等到2029年。

教育方面,周边学校有石一幼儿园、南站小学、石壁中学、英国博耐顿学校等,没有太大优势。而医疗则缺乏较为优质的配套。

作为普通购房者,更看重的是什么?当然是通勤、学位、医疗、休闲等市政配套。

以项目目前的医疗教育水平,估计会让很多有小孩的家庭望而却步。

从环境来看,小区内环境不错、园林覆盖率很高,但项目西侧不远处就是石壁村,城中村的城市界面较差,两者靠得近,相比之下颇有“小区内欧洲,小区外非洲”的感觉。

而且城中村一般人流复杂,也会带来一定的治安隐患。

虽然石壁村已经纳入旧改方案,但旧改开发商富力近年来被曝出多次债务问题,自身尚且水深火热,更不用说推进旧改了。

而能拿出四五百万买房的买家,对界面、安全系数的要求,还是比较高的。

岭南府能吸引到什么样的客户,还是一个大大的问号。

南站地王?性价比不够打

城投岭南府位于南站核心区,地块由广州城投于2020年9月以超2.63万/平的楼面价拍下,是南站板块地王。

项目偏向刚需改善型,主要打造低密度改善居住环境,绿化率高,单价4.3-4.8w。

项目一共规划了12栋24-30层高的住宅,计划分为两期开发。

推出五种户型:约98m²2+1房2厅2卫,约116-143m²的3+1房2厅2卫。

143㎡3+1房是比较稀缺的户型,刚好卡在144㎡的豪宅线,适合刚改客户的需求。

总的来说,城投岭南府的户型布局较为合理,毕竟这个面积段面向的客户,主要还是刚改,看中的当然是物尽其用。

从价格来看,岭南府均价4.5w/㎡,比片区周边项目高。

周边竞品有越秀星瀚TOD,这是越秀的第一个南站板块项目,19年开售,引入星瀚幼儿园、广外番禺实验学校,户型有约73~115㎡的面积段,均价3.5w/㎡,总价300多万上车。

越秀星寰TOD,2021年面世,地铁7号线谢村站上盖,毗邻汉溪大道中,推出建面90~133㎡三四房,均价4.1w/㎡,总价400万起就能入手。

相比之下,城投岭南府由于靠近高铁站等原因,项目价格更高,性价比就不太突出了。

结语

看来,光有高铁站的优势也不足够,真正能吸引客户的产品,一定是区位、配套和价格的结合。

广州站到广州南站的城际轨道即将开通,城投岭南府,能在这短短时间内,实现“逆袭”吗?

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