中介费,终于要降了?
(资料图)
两部门出手,中介颤抖
一个“炸雷”突袭了地产中介行业。
时间回到5月8日,为了规范房地产经纪行业的发展,住建部和市场监管总局联合发布了一份文件——《关于规范房地产经纪服务的意见》。
这是一份典型的公文,它首先肯定了地产中介行业的作用——
房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。
随后话锋一转,犀利地指出了这个行业存在的一些问题——
部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
发现了问题,接下来当然是整改。于是文件给出了十点意见,从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费等方面规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理。
内容不多,但面面俱到,我归纳了一下,主要集中在以下几点——
1、规范从业者、明确经纪服务内容。严格落实房地产经纪机构备案制度、全面推行经纪从业人员实名登记。(清理“黑中介”,提高违规操作成本)
2、合理收费,明码标价。(治理乱收费、多收费、高收费)
3、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构,不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。(防止行业垄断)
4、加强个人信息保护。房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息,不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。(防止客户信息泄露)
5、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理。(法律威慑+行业自觉)
不得不说,住建部和市场监管总局联合出手,整个地产中介行业尤其是一些“黑中介”,确实会心底发颤。
首当其冲的,是被称为“中国最大地产中介”的贝壳。受此消息影响,贝壳美股盘前一度跌超9%。
贝壳的投资者们,在害怕什么?
高收费,“两头吃”
时间回到2021年初,重庆某论坛传出了一则消息——
重庆贝壳涨价了,服务费用调整为卖方1%,买方2%(之前是卖方0%,买方2%)。
这不是贝壳第一次涨中介费。2020年12月底,郑州贝壳系所有门店宣布:2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。
更早的时候,贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费。
这什么概念呢?也就是说,如果是一套1000万的房子,光中介费就要30万!
这个收费,在贝壳看来并不高。2019年的时候,他们当时的老板还为中介行业叫屈——
中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右,在全世界看来,也不算高。美国是6%,日本是6%,南非是8%。
这番言论得到了一片嘘声,地产中介还成了可怜的低收入人群?大家的不满也可以理解,不是说中介不可以涨价,而是涨价后的服务提升体现在了哪里呢?
甚至有业内人士表示,本质上,贝壳旗下的链家独家模式是双边代理,意味着中介不代表买卖双方中的任何一方,也不为任何一方创造价值,唯一目标就是撮合交易,赚取佣金。
感受不到差别的服务,凭什么比别人更贵呢?2017年的某个论坛上,一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责——
“你们的模式就是两头骗,骗完房东骗购房者。”
在此之前,消费者对贝壳的怨气已经积聚。例如2021年2月份,兰州市民陈先生就实名举报贝壳找房平台套路卖家违约,从而付出双倍违约责任的事实。截至目前,在黑猫投诉上,有关贝壳找房的投诉量多达1675条。
▲图源:黑猫投诉
四面楚歌的“行业寡头”
对贝壳有怨气的,不止是消费者。
2018年6月,58同城与安居客牵头,搞了一次房地产界武林大会,名曰“真房源誓约大会”。矛头指向的,正是贝壳与链家。
此外,2019年以来,金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。2019年9月,金华上百家房地产中介机构代表甚至签署了《反壳联盟条约》,口号是:反对垄断,抵制不良竞争。
▲图源网络
贝壳的招股书显示,截至2020年6月30日,贝壳找房平台共入驻265个房地产经纪品牌,约4.2万家门店,约45.6万经纪人。早在2019年,贝壳的GTV(平台交易总额)就达到了21280亿元,当时这个数字在国内仅次于阿里巴巴。贝壳也被称为“中国最大的中介”。
同行抵制贝壳,不是因为它规模大,而是贝壳把老桌子掀了,自己却成了新桌子上的霸主。
在贝壳平台下,所有入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统,与链家同台竞争,且共同切分收益。既当裁判又当运动员,这也成为行业对贝壳最大的诟病。
不止是中介同行,上游的开发商也感受到了贝壳的力量。例如在天津,开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据——
贝壳在天津的206个项目,渠道费为3%以上的项目竟然有122个,有18个项目的渠道费超过了5%。
要知道,根据壹地产的数据,天津的开发商,净利润率平均只有2%。开发商怎么也不会想到,有一天他们会沦落到给渠道打工。
更重要的是,尽管已经是行业龙头,贝壳却没有想象中轻松。
招股书显示,贝壳在2017年、2018年、2019年收入分别为255亿、286亿、460亿,同时净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元,合计超过31亿元。
▲图源:百度股市通
到了2022年,贝壳的净亏损更是高达13.97亿元,亏损同比扩大了164.5%。而且,贝壳的门店数量同比减少20.6%(1.05万家),贝壳的经纪人数量同比减少13.3%(6.05万名)。
尾声
贝壳也曾是理想主义的产物。
当年,被中介骗过好多次后,左老板深感地产中介行业乱象丛生,暗暗发誓要重新书写行业规则,做屠尽“恶龙”的勇士。贝壳也一度是朝着这个方向前进的。在纳斯达克上市之后,贝壳的市值最高冲破850亿美元,折合人民币超过5500亿元。
但时至今日,左老板遗憾陨落。在同行眼中,当年的屠龙勇士,也已经悄然变成了新的恶龙。贝壳的市值,相比高点也已经跌去70%以上。
犯错不可怕,关键要有纠错机制,要能找回初心。这点亨利·福特早已说透了——
真正的犯错只有一种,就是没有从错误中学到任何教训。
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