GDIRI观察 | 金融街样本：170亿CMBS如何炼成写字楼资产盘活“解法”？

摘要：金融街正在将核心的写字楼资产逐一纳入资产证券化版图。

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观点指数 (GDIRI) 7月30日，金融街控股股份有限公司宣布，金融街商业地产第4期（金融大厦）资产支持专项计划（简称金融大厦CMBS）于当日正式成立。这是金融街在2026年内落地的第二单写字楼CMBS产品，也是其持续扩容核心资产证券化版图的最新注脚。

公告显示，金融大厦CMBS实际收到的认购资金为5.7亿元，募集专户中的本金金额已达到约定目标募集规模。该专项计划采用分层结构，其中优先级资产支持证券规模5.61亿元，获AAA信用评级，预期收益率（含税）2.69%，期限18年（3+3+3+3+3+3），每份面值100元，共561万份，次级资产支持证券规模0.09亿元，期限结构与优先级一致。

截至金融大厦CMBS成立，金融街170亿元储架CMBS额度累计募集资金达168.5亿元，额度使用率约99.1%。

从上海融悦中心、北京金融街中心、上海海伦中心到本次的金融大厦，金融街正在将核心的写字楼资产逐一纳入资产证券化版图。

170亿储架规模有序落地

据观点指数了解，金融街先后通过50亿元首轮储架、170亿元二轮储架体系，底层资产覆盖了金融街中心、金融大厦、海伦中心、上海融悦中心四个核心写字楼资产。

2023年，金融街50亿元CMBS储架开始布局，当年2月股东大会审议通过发行议案，4月获深交所无异议函，储架额度顺利落地。依托该框架，公司于2023年7月、8月先后发行海伦中心CMBS、金融大厦CMBS两期产品，合计募资43.7亿元，额度使用率达87.4%，完成核心写字楼资产的初步证券化试水。

基于前期运作的经验，2024年1月24日，金融街公告计划申报发行储架CMBS，总规模不超过人民币170亿元（含），发行期数不超过5期（含），产品期限不超过18年。该储架决议有效期为自股东大会审议通过之日起36个月，为金融街提供了充足的发行窗口。

本轮四期产品均采用18年六期分段开放期限、优先级+次级分层结构、百元标准化面值的统一设计，彻底规避单项目重复申报、尽调、审批的繁琐流程，大幅缩短发行周期。同时批量发行的规模效应持续优化融资成本，实现核心写字楼存量资产常态化、高效率、低成本盘活。

回溯170亿元储架下的写字楼资产证券化路径，可看到一条循序渐进的序列化发行轨迹。2025年1月，第1期（上海融悦中心）成立，募集46亿元，优先级收益率2.80%。同年12月，第2期（金融街中心）成立，募集81亿元，优先级收益率降至2.25%，创下规模与成本的双重纪录。2026年6月，第3期（海伦中心）成立，募集35.8亿元，优先级收益率2.65%。2026年7月，第4期（金融大厦）成立，募集5.7亿元，优先级收益率2.69%。

可以发现，金融街在储架额度分配上采取了核心资产优先、大额先行的策略，将估值最高、市场认可度最强的资产优先证券化，后续资产则根据自身条件灵活确定发行规模。这一策略既确保了核心资产的融资效率最大化，也为后续资产保留了操作空间。

对比早期的CMBS产品，2026年发行的第3期海伦中心CMBS和第4期金融大厦CMBS，其底层资产已在2023年第一批50亿元储架下发行过CMBS产品。

从2023年发行的产品到2026年进入第一个3年行权窗口，金融街依托新储架重新设立CMBS完成债务置换，金融大厦CMBS收益率从3.20%降至2.69%、海伦中心CMBS从3.18%降至2.65%，利率下行超过50个基点，有效降低了公司的财务负担，实现存量资产价值与融资成本的双重优化。

截至金融大厦CMBS成立，金融街已在该框架下完成四期CMBS发行，累计募集资金168.5亿元，占170亿元总框架额度的99.1%。从首期上海融悦中心成立到现在，不足两年的时间内，金融街已几乎用完全部储架额度，推进节奏较快。

目前170亿元储架仅剩约1.5亿元余量，依据最高5期发行规则，理论上可申报第五期产品，但剩余额度体量极小，难以支撑新项目独立发行，储架整体已进入尾声。

底层资产支撑

CMBS产品的安全性与收益性，最终取决于底层资产的资质、运营质量与估值。在2025年至2026年重点城市写字楼市场整体承压的背景下，金融街四期CMBS的底层资产展现出不同程度的抗跌性。

据金融街2025年年度业绩报告披露，金融街中心、上海融悦中心、海伦中心以及金融大厦当期收入分别为4.60亿元、1.13亿元、1.06亿元以及0.56亿元，期末公允价值分别为71.75亿元、76.95亿元、43.98亿元以及6.12亿元。2025年出租率依次为90%、100%、89%、100%。

受行业整体下行影响，四大核心写字楼资产年度租金收入均出现不同程度的同比下滑，但出租率水平均跑赢所属城市市场平均水平。

四期产品底层资产为位于京沪核心商务区的优质写字楼。

各期规模差异的根源在于底层资产的资质与估值，从81亿元的金融街中心到5.7亿元的金融大厦，规模落差明显。第2期金融街中心以81亿元的规模独占总额度的近一半（47.6%），作为金融街控股总部所在地及北京金融街核心区地标写字楼，其资产价值在四期产品中最高。

据观点指数了解，金融街中心位于北京西城区金融大街9号，总建筑面积约14万平方米。该项目是金融街四期CMBS中规模最大、资产质量最高的底层资产。金融街中心2025年全年租金收入约4.6亿元，出租率维持在90%，项目毗邻一行两会等金融监管机构，集聚头部金融企业总部，租户粘性较强，在租金可调的周期波动中，守住出租率基本盘，成为资产现金流的核心压舱石。

上海融悦中心、金融大厦均实现全年满租。前者位于上海火车站北广场正对面，紧邻地铁1/3/4号线，总建筑面积约27.9万平方米，其中上海融悦中心A栋7.5万平方米自持办公已整租给兴业银行，项目还配套约6万平方米的自营商业。2025年项目出租率达到100%，在上海甲级写字楼空置率超过20%的市场环境下实现满租，实属不易。

综合来看，在北京、上海甲级写字楼空置率分别超过10%和20%的背景下，金融街四期CMBS的底层资产在2025年的出租率明显高于京沪写字楼市场平均水平，核心城市优质写字楼资产的抗周期能力突出。

在全国甲级写字楼空置走高、投资者对商办资产谨慎的环境下，只有一线城市核心商务区标杆物业具备持续证券化融资的资本市场认可度。

与此同时，在商办资产纳入REITs发行范畴的政策背景下，金融街通过CMBS一次性盘活存量资产价值、募集长期资金，同时保留资产所有权和运营权的模式，为行业提供了可参考的路径选择。

随着170亿元储架CMBS额度接近收官，金融街的写字楼资产证券化故事，仍在酝酿新的章节。

据观点指数了解，目前金融街手中仍储备北京、上海、天津等多座核心金融区自持甲级写字楼，如金融街（月坛）中心、通泰大厦、天津金融街南开中心、天津环球金融中心等，具备持续开展证券化的底层资产储备。

产品创新层面，依托成熟的碳中和CMBS运作经验，金融街未来可持续发力低碳、ESG主题证券化产品，精准对接长线专项投资资金，进一步压降综合融资成本、丰富产品矩阵。

相较CMBS债权融资属性，公募REITs属于权益融资工具，可实现资产真正出表与资本退出。金融街明确表示将积极探索REITs、ABS等多元资产证券化工具，完善资产经营与城市更新业务闭环。

现阶段，核心物业的现金流虽仍具韧性，但过度依赖CMBS来拉长债务久期和置换融资，将愈发考验写字楼租金的长期稳定性。若后续能成功推进公募REITs，则可实现从债权融资向权益退出模式的根本性闭环，打通资本循环通道。

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